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Wintergarten Baugenehmigung: Was ist erlaubt?

Was darf ich und was brauche ich für Genehmigungen?

Die Baugenehmigung empfinden viele unserer Kunden als eine große Hürde. Dabei ist das eigentlich alles gar nicht so kompliziert, wenn man einige wenige Grundprinzipien kennt und frühzeitig den Kontakt zum Bauamt sucht. Hier erklären wir, was es in Sachen Baugenehmigung zu beachten gilt.

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Was genau ist beim Wintergarten baulich erlaubt?

Grundsätzlich gilt: Es ist alles erlaubt, Sie müssen sich als Bauherr bei Ihrem Bauvorhaben nur an ein paar grundlegende Vorschriften halten, speziell betrifft das natürlich die Bauvorschriften. Und Sie müssen sich im Vorwege klarwerden, welche Art von Wintergarten Sie haben möchten, welche Nutzung Sie sich also wünschen. Es gibt grundsätzlich die Möglichkeit, einen Wohnwintergarten, einen sogenannten Warnwintergarten, zu errichten oder einen Kaltwintergarten, d. h. einen unisolierten Wintergarten.

Beim Wohnwintergarten sind deutlich strengere Vorschriften zu beachten. Da müssen Sie die Wärmeschutzverordnung beachten, aber auch die Energieeinsparverordnung. Sie müssen also sehr stark auf Fragen wie Wärmeschutz, Schallschutz und so weiter achten. Hier gelten also ganz eigene Anforderungen, die sich im Wesentlichen an denen von Einfamilienhäusern orientieren. Denn ein Warmwintergarten gilt als zusätzlicher Wohnraum, entsprechend wird er dann auch an den Maßstäben für Wohnraum gemessen.

Beim Sommerwintergarten oder Kaltuntergarten sind die Anforderungen nicht ganz so hoch, denn den nutzen Sie ja nur zur Übergangszeit und im Sommer. Grundsätzlich gilt aber, dass für für beide Arten von Wintergarten in aller Regel Baugenehmigungen erforderlich sind.

Sie können also nicht einfach bauen und hoffen, dass nichts passiert. Die Bauämter kontrollieren immer mehr. Mittlerweile wird mit Luftbildern kontrolliert, ob irgendwo ein Anbau steht, der nicht genehmigt worden ist. Daher empfehlen wir dringend, beim Bauamt vorab anzufragen, ob eine Baugenehmigung notwendig ist oder nicht.

Dann ist zu beachten: Wie weit ist der Grenzabstand zum Nachbarn? Werden die so genannten Abstandsflächen eingehalten? Sie müssen grundsätzlich 3 m Abstand zum Nachbarn einhalten oder aber auf die Grundstücksgrenze bauen; sie können also nicht nur einen oder zwei Meter von der Nachbargrenze weggehen, weil dann wieder eine Abstandsfläche auf das Grundstück des Nachbarn geworfen wird, das ist baurechtlich grundsätzlich nicht erlaubt. Entweder also Sie bauen mit 3 m Abstand zum Nachbarn, oder Sie bauen direkt auf die Grundstücksgrenze – alles dazwischen ist leider nicht genehmigungsfähig. Genehmigungsfähig bedeutet: Wenn ich es als Antrag beim Bauamt einreiche, wird es vom Bauamt nach gültigem Baurecht genehmigt werden.

Diese Frage sollten Sie auch immer Ihrem Fachbetrieb stellen: Ist das Projekt, ist der Wintergarten so, wie ich ihn mir vorstelle, genehmigungsfähig?

Mein Tipp: Gehen Sie zu allererst zu Ihrem Bauamt und fragen Sie nach, ob Ihr geplanter Wintergarten genehmigungspflichtig ist. Kaltwintergärten sind teilweise genehmigungsfrei. Darum fragen Sie ruhig einfach nach, und lassen Sie sich das gegebenenfalls bestätigen, denn der Wintergarten ist eine große Investition. Teilweise 20.000, 30.000, 40.000 und sogar bis zu 50.000 Euro kostet so ein Wintergarten. Kommt dann später heraus, dass Sie eine Baugenehmigung gebraucht hätten, können Sie zwar im Prinzip die Baugenehmigung nachreichen. Es besteht aber die Gefahr, dass diese nicht genehmigt wird. Dann wird häufig dann vom Amt festgelegt, dass ein Rückbau zu erfolgen hat. Und das ist dann schon sehr schmerzhaft für das Portemonnaie, wenn man eine Investition von 20.000 bis 50.000 Euro getätigt hat und der Wintergarten wird im Nachhinein nicht genehmigt. Also gehen Sie lieber auf Nummer sicher und investieren noch die zwei, drei Monate bis zur Bewilligung der Baugenehmigung – dann sind Sie auf der sicheren Seite!

Wann ist eine Wintergarten Baugenehmigung nötig?

Grundsätzlich ist, wie schon erwähnt, ein Wintergarten in allen Bundesländern laut Landesbauordnung genehmigungspflichtig. Es gibt jedoch auch Ausnahmen. In der Regel sind Wintergärten unter einer bestimmten Größe von der Genehmigungspflicht ausgenommen.

Die Regelung ist – jedenfalls was Kaltwintergärten anbelangt – ähnlich wie bei Terrassenüberdachungen oder Carports. Der Unterschied zur Terrassenüberdachung liegt aber darin, dass ein Wintergarten ein Anbau ist, daher gelten hier für die Genehmigung noch einmal andere Regelungen.

Ab wann ein Wintergarten genehmigungspflichtig ist, ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Baurecht ist Ländersache – entsprechend gibt es von Bundesland zu Bundesland verschiedene Regelungen.

Die Berliner sind im Nachteil: In Berlin ist jeder Wintergarten genehmigungspflichtig, Ausnahmen gibt es keine. In Brandenburg hingegen sind Bauvorhaben für Wintergärten laut §61 BbgBO genehmigungsfrei, wenn der geplante Wintergarten weniger als 20 m2 Grundfläche bzw. weniger als 75 m3 Volumen hat. Die Genehmigungsfreiheit gilt jedoch ausschließlich für Kaltwintergärten, also unbeheizte Wintergärten. Für Wohnwintergärten benötigen Sie immer eine Baugenehmigung.

Reicht es also, sich an diesen Maßen zu orientieren – also etwa einen Wintergarten so zu planen, dass er unter die Grenze der Genehmigungspflicht in Ihrem Bundesland fällt? Wir raten davon ab. Zunächst einmal ändern sich die Bauordnungen von Zeit zu Zeit; zudem gibt es beim Bau auch weitere Dinge zu beachten – etwa die Abstandsflächen. Sprechen Sie in jedem Fall vorher mit Ihrem Bauamt, ob in Ihrem Falle eine Baugenehmigung notwendig ist.

Welche Unterlagen brauche ich für meinen Bauantrag?

Falls Ihr geplanter Wintergarten genehmigungspflichtig ist, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Dieser umfasst neben dem eigentlichen Antragsformular, das Ihnen Ihr Bauamt aushändigt, eine Reihe an Dokumenten, die Sie vorlegen müssen. Welche genau das sind, erfahren Sie bei Ihrem Bauamt. Üblicherweise sind zunächst einmal statische Berechnungen, Bauzeichnung mit Baubeschreibung sowie ein Lage- und Bebauungsplan und Angaben zu Grenzabstand bzw. Abstandsflächen beizufügen. Insbesondere bei Wohnwintergärten sind jedoch zusätzliche Dokumente einzureichen. Dazu gehören beispielsweise Nachweise zu Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz, Angaben zum Heizungs- und Lüftungssystem. Machen Sie vor der Einreichung auf jeden Fall von allen Dokumenten Kopien.

Muss ich für den Bau eines Wintergartens das Einverständnis meiner Nachbarn einholen?

Nur, wenn Sie eine Grenzbebauung wünschen, wenn Sie also anstelle der 3 m Abstand direkt auf die Grundstücksgrenze bauen möchten, benötigen Sie ein Einverständnis der Nachbarn. Im besten Falle können Sie sich mit Ihren Nachbarn so einigen, dass diese dann nicht gerade dort vor den Fenstern Ihres Wintergartens Bäume oder große Büsche pflanzen. Solch eine Einigung ist aber nicht immer einfach zu erzielen, da die Grundstücke oft klein sind und wenig Raum für alternative Gestaltung lassen. Insofern haben Sie auch Verständnis für die Wünsche Ihres Nachbarn – der vielleicht nicht möchte, dass Sie direkt durch die Fenster Ihres Wintergartens auf seine Terrasse schauen.

Ist keine Grenzbebauung geplant, ist das Einverständnis der Nachbarn nicht zwingend erforderlich. Allerdings kann ein andauernder Nachbarschaftsstreit auch sehr kräftezehrend sein. Von daher empfehlen wir, in jedem Fall das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen.

Muss ich die Wintergarten Baugenehmigung selbst einholen?

In aller Regel ist der Besitzer der Immobilie bzw. des Grundstücks für die Einreichung des Bauantrags zuständig. Dienstleister wie Ambitop oder auch manche Architekturbüros übernehmen diese Aufgabe aber auch gern für Sie, wenn Sie mit ihnen Ihren Wintergarten planen und bauen.

Die Erteilung einer Baugenehmigung kann mehrere Wochen oder Monate in Anspruch nehmen – zwei bis drei Monate sind durchaus keine Seltenheit. Ein Antrag wird dann abgelehnt, wenn Angaben darin falsch sind oder der Wintergarten so, wie er geplant ist, nicht genehmigungsfähig ist. Das kann beispielsweise daran liegen, dass die Abstandflächen nicht eingehalten werden. Wenn man sich vorher mit den Bauvorschriften auseinandersetzt, kann eigentlich nicht viel schiefgehen. Als Laie übersieht man aber doch leicht das eine oder andere Detail. Wer also die Möglichkeit hat, diesen Prozess an einen Dienstleister abzugeben, sollte davon Gebrauch machen, wenn er sich mit diesen Fragen im Detail gar nicht auseinandersetzen möchte. Dann sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite.

Was kostet eine Baugenehmigung für den Wintergarten?

Bei einem Kaltwintergarten sind die Kosten für die Baugenehmigung geringer als bei einem Wohnwintergarten – einfach deshalb, weil deutlich mehr Dokumente beizufügen sind. Je nachdem wie viele Dokumente erstellt werden müssen und welche Fachleute dafür eingebunden werden müssen (beispielsweise Architekten oder Bauzeichner) können die Kosten sehr unterschiedlich ausfallen. Als Faustregel können Sie von etwa 5% der Gesamtbaukosten ausgehen.

Fazit: So funktioniert‘s mit der Genehmigung des Wintergartens

Wichtig ist also insgesamt erst einmal: Sie müssen sich als Bauherr mit dem örtlichen Bauamt in Verbindung setzen und es über das Bauvorhaben informieren. Grundsätzlich benötigen Sie für den Bau von Terrassenüberdachung oder Wintergarten eine Baunehmigung. Die genauen Regeln für den Bau von Wintergärten sind jedoch von Bundesland zu Bundesland verschieden und in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes geregelt.

Wintergärten werden generell als Anbau an Haus bzw. Gebäude gewertet. Daher gelten dafür noch einmal andere Regeln als beispielsweise bei der Planung eines Carports. Für Warmwintergärten gelten besonders strenge Anforderungen, da es sich um einen Anbau handelt, der eine direkte Erweiterung des Wohnraums des Hauses bzw. Gebäudes darstellt. Für die Realisierung eines Warmwintergartens sollten Sie also auf jeden Fall auf einen Fachmann, ggf. auch einen Architekten zurückgreifen, der Sie bei der Planung Ihres Wintergarten-Anbaus unterstützt.

Manche Kaltwintergärten sind nicht genehmigungspflichtig. Dies hängt vor allem von der Größe des Baus ab. Unterschreitet Ihr Bau eine bestimmte Größe, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden kann, müssen Sie keine Baugenehmigung beantragen. Dennoch spielen neben der Größe auch etwa der Bebauungsplan der Kommune eine Rolle für die Frage, ob Sie Ihren Wintergarten errichten dürfen. Daher sollten Sie unbedingt immer im Vorwege beim Bauamt abklären, ob Sie Ihren Wintergarten errichten dürfen.

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